Закрыть ... [X]

Брачный договор в отношении одной квартиры

Для того чтобы правильно оформить свои права на недвижимость надо знать ключевые положения законодательства, устанавливающие обязательность государственной регистрации. Эти положения таковы:

  • Право собственности и иные вещные права на недвижимость подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ).
  • Права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не отношении установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК РФ).
  • Право на вновь создаваемое (построенное) недвижимое имущество также возникает с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ).
  • Регистрации подлежат не только сами права, но также их ограничение (обременение), переход и прекращение (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Примерами ограничений права являются арест, залог недвижимости (ипотека), аренда, рента (пожизненное содержание с иждивением), сервитут, доверительное управление.
  • Сделки с землей и иной недвижимостью также подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с ГК РФ (п. 1 ст. 164) и признаются заключенными с момента регистрации (п. 3 ст. 433), если иное не установлено законом
  • Регистрации подлежит отчуждение имущества, а право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации права (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

ПЕРЕЧЕНЬ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ:

  • земельные участки; участки недр;
  • обособленные водные объекты;
  • леса;
  • многолетние насаждения;
  • здания; сооружения;
  • нежилые помещения;
  • жилые дома;
  • части жилых домов;
  • квартиры;
  • части квартир;
  • комнаты;
  • иные жилые помещения в жилых домах и других строениях;
  • дачи;
  • садовые дома;
  • гаражи;
  • строения потребительского значения;
  • объекты незавершенного строительства;
  • предприятия как имущественные комплексы.

Многоквартирный жилой дом не является единым объектом права. Нельзя отнести к единому объекту вещных прав и домовладение, включающее жилой дом и хозяйственные постройки. В состав домовладения могут входить несколько жилых домов, гаражей и других строений потребительского значения, принадлежащих разным лицам.

РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

В настоящее время права того, кто приобрел недвижимость после 31 января 1998 г (вступление в действие Закона о государственной регистрации прав), должны быть подтверждены Свидетельством о государственной регистрации права установленного образца.

В нашей стране у граждан могут существовать следующие вещные права на недвижимость:

  • право собственности на недвижимость, включая земельные участки;
  • право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
  • право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
  • сервитут (на земельный участок и иную недвижимость).

У организаций (юридических лиц) могут существовать:

  • право хозяйственного ведения имуществом - у государственных и муниципальных предприятий;
  • право оперативного управления имуществом - у государственных и муниципальных учреждений;
  • право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
  • право собственности на имущество и земельные участки - у иных юридических лиц (кроме предприятий и учреждений);
  • сервитут (на земельные участки и иную недвижимость).

Регистрации подлежат: право собственности, право пожизненного наследуемого владения и право постоянного бессрочного пользования земельным участком, право хозяйственного ведения и право оперативного управления имуществом, сервитуты. Вещные права на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации в двух случаях: если они были приобретены после 31 января 1998 г. и если владелец недвижимости собирается совершить сделку, подлежащую государственной регистрации. Наличие зарегистрированного права подтверждается Свидетельством о государственной регистрации установленного Правительством РФ образца.

РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Помимо государственной регистрации права регистрируются еще и сделки с недвижимостью. Двусторонние сделки оформляются договорами. Для заключения договоров в отношении недвижимости, особенно жилого назначения, законом установлены определенные требования. Для того чтобы такой договор считался заключенным и имел силу, он должен быть зарегистрирован, в противном случае сделка с недвижимостью считается ничтожной (ст. 165 ГК РФ). Несмотря на то, что собственник может подписать и даже нотариально удостоверить у разных нотариусов несколько договоров продажи одной и той же квартиры разным покупателям, подписанные договоры - это еще не заключенные договоры, по ним никто не обязан платить и никто не обязан передавать недвижимость до государственной регистрации сделки (ст. 425 ГК РФ: "Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения"). Незарегистрированный договор не порождает у сторон никаких обязанностей, кроме одной - совершить согласованные действия для государственной регистрации сделки. Итак, зарегистрировать сделку необходимо для того, чтобы она считалась заключенной. Момент заключения сделки - это момент ее государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ), а не момент ее подписания или нотариального удостоверения.

Предположим, что договор подписан, при необходимости нотариально удостоверен и зарегистрирован, т.е. заключен. Что такое заключенный договор? Это взаимные обязательства, обещания. Например, в самом распространенном случае купли-продажи, это обязательство продавца передать вещь, а покупателя - принять и оплатить ее (ст. 454 ГК РФ). Но обещать - не значит выполнить. Продавец может и не передать вещь, а покупатель и не заплатить. Заключенный договор может быть расторгнут до начала его исполнения, а может быть и вообще не исполнен. Сами по себе заключение договора, взаимные обещания еще не значат, что покупатель уже стал собственником, а продавец расстался со своим правом.

Зарегистрированный договор - это подтверждение взаимных обязательств сторон, но не возникновения права собственности приобретателя.

Как правило, при сделках с жильем заключение договора и исполнение его (передача недвижимости и денег) происходит в один день, поэтому возможна одновременная регистрация самой сделки (договора) и права на ее основании.

Государственная регистрация сделок (договоров) с недвижимостью - это только необходимое условие для их заключения, зарегистрированный договор является подтверждением возникшего права только вместе со Свидетельством о регистрации права.

Сделки, подлежащие государственной регистрации, можно разделить на три группы: сделки с отчуждением (влекущие переход права), сделки без отчуждения (не влекущие перехода прав на недвижимость), дополнительные сделки к ранее зарегистрированным сделкам (акцессорные).

1. Сделки с отчуждением:
  • договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры;
  • договоры мены жилых домов, квартир и их частей, а также доли в праве общей собственности на них;
  • договоры дарения недвижимости (жилого или нежилого назначения), доли в праве общей собственности на них, в том числе пожертвование;
  • договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением;
  • договоры аренды с выкупом;
  • договоры продажи предприятия как имущественного комплекса, в том числе в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий.

При совершении сделок с отчуждением недвижимости производят два регистрационных действия: регистрацию самой сделки (подтверждается штампом на договоре) и регистрацию права собственности приобретателя-покупателя, меняющегося, одаряемого, плательщика ренты (подтверждается Свидетельством о регистрации права).

2. Сделки без отчуждения:
  1. договоры аренды:
    • земельных участков, жилых помещений (юридическими лицами)
    • независимо от срока;
    • зданий, сооружений, нежилых помещений и земельных участков
    • на срок не менее 1 года, а также аренды на неопределенный срок;
    • предприятий как имущественных комплексов;
    • договоры субаренды, к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды;
  2. договоры безвозмездного пользования участком лесного фонда.
  3. договоры о залоге недвижимости (ипотека).

Для заключения этих договоров производится одно регистрационное действие - регистрация сделки (подтверждением служит штамп на договоре).

Дополнительные (акцессорные) сделки (сделки, заключенные для того, чтобы изменить или расторгнуть ранее зарегистрированные сделки с недвижимостью):

  • уступка требования по зарегистрированной сделке;
  • перевод долга по зарегистрированной сделке;
  • соглашение об изменении зарегистрированного договора;
  • соглашение о расторжении зарегистрированного договора;
  • соглашение о предоставлении отступного по зарегистрированному договору;
  • отказ одаряемого принять дар (возможен только до передачи дара или договору дарения в будущем);
  • соглашение сторон о новации обязательства по зарегистрированному договору.

Важное отличие регистрации сделок от регистрации прав: ранее заключенные и должным образом оформленные договоры не требуют дополнительной регистрации как сделки, даже по заявлению сторон. Зачем регистрировать сделку сегодня, если она была должным образом заключена ранее до вступления в силу Закона о государственной регистрации? Например, в 1994 г. заключен договор купли-продажи квартиры, нотариально удостоверен и зарегистрирован в БТИ в соответствии с порядком, действовавшим в это время в данном городе. Покупатель стал собственником квартиры с даты регистрации договора в БТИ, отношения сторон по этому договору прекратились, данная сделка регистрации не подлежит (невозможно до конца жизни оставаться продавцом или покупателем!). В этом случае возможна только регистрация существующего права собственности покупателя. И если гражданин намерен продавать приобретенную ранее квартиру, то он должен зарегистрировать только существующее право, но не договор 1994 г.

ВСЕ ЛИ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ ПОДЛЕЖАТ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ?

Если государственная регистрация сделок не предусмотрена законом, то они считаются заключенными и вступают в силу не с момента государственной регистрации, а с момента подписания договора сторонами (или нотариального удостоверения в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон).

Примеры сделок, не требующих государственной регистрации:

  • договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения;
  • инвестиционные договоры и договоры долевого участия в строительстве;
  • предварительные договоры;
  • различные соглашения между участниками общей собственности, например, об установлении (определении) долей в праве общей совместной собственности, изменении размера (перераспределении) долей в праве долевой cобственности. Эти договоры считаются заключенными с момента подписания сособственниками. Возникновение долей в праве или увеличение (уменьшение) их размера подлежит государственной регистрации. Договоры реального раздела общего имущества сособственников не регистрируются как сделка (тем более, что это может быть мировое соглашение, утвержденное определением суда), но являются основанием для регистрации права каждого из бывших сособственников на конкретную часть недвижимости. Не подлежат регистрации и соглашения сособственников о порядке владения и пользования общим имуществом, поскольку они не влекут ни перехода прав на недвижимость, ни изменения размеров долей, а права пользования и владения не подлежат регистрации;
  • недвижимость может быть предметом и семейных отношений. Например, брачным договором установлен режим долевой или раздельной собственности супругов на определенную недвижимость, произведен раздел общего имущества по соглашению между супругами, или алиментным соглашением предусмотрена передача квартиры. Государственная регистрация таких сделок для их заключения не требуется (брачный договор и алиментное соглашение должны быть удостоверены нотариально), но регистрация возникших прав обязательна;
  • заключение договора доверительного управления, в том числе и имуществом подопечного, влечет необходимость не государственной регистрации самого договора, а передачи недвижимости в доверительное управление. Данная передача не означает прекращения прав учредителя доверительного управления и регистрируется в Едином государственном реестре как обременение права собственности;
  • договоры безвозмездного пользования недвижимостью (ссуды);
  • договоры простого товарищества (совместной деятельности).

Если законом не установлена государственная регистрация данного вида договора, то он считается заключенным с момента подписания (или, если это предусмотрено законом или соглашением сторон, нотариального удостоверения) и не подлежит государственной регистрации даже по соглашению сторон. Если данный договор порождает возникновение права на недвижимость, то только возникшее право и должно быть зарегистрировано (выдано Свидетельство), Соответственно плата будет взиматься только за одно регистрационное действие.

КАКИЕ СДЕЛКИ ПОДЛЕЖАТ ОБЯЗАТЕЛЬНОМУ НОТАРИАЛЬНОМУ УДОСТОВЕРЕНИЮ?

В настоящее время обязательного нотариального удостоверения договоров купли-продажи, мены, дарения жилых домов, их частей и дач и долей в праве общей собственности, а также договоров купли-продажи земельных участков не требуется.

В настоящее время обязательное нотариальное удостоверение установлено законом для следующих видов сделок:

  • договор ипотеки (залога недвижимости);
  • договор ренты, пожизненного содержания с иждивением;
  • договор уступки требования по нотариально удостоверенной сделке;
  • договор перевода долга по нотариально удостоверенной сделке;
  • соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора;
  • предварительный договор, если основной договор в последующем будет заключаться в нотариальной форме;
  • соглашение между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке;
  • брачный договор, определяющий режим собственности супругов, разграничивающий их права на отдельные виды имущества;
  • соглашение об уплате алиментов;
  • завещание;
  • доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы;
  • доверенность, выдаваемая в порядке передоверия.

С 1 марта 2001 г. (после вступления в силу части третьей ГК РФ) в виде исключения в чрезвычайных обстоятельствах допускается составление завещания собственноручно в простой письменной форме в присутствии двух свидетелей.

Нотариальное удостоверение сделок также обязательно в случаях, предусмотренных соглашением сторон, если по закону для сделок данного вида эта форма не требуется.

Нотариус выдает следующие правоустанавливающие документы: свидетельство о праве на наследство; свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов. Обязательно должно быть нотариально удостоверено согласие супруга на совершение другим супругом сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения. Печатью нотариуса также скрепляются листы закладной -- ценной бумаги, удостоверяющей переход прав по договору об ипотеке.

В настоящее время права на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации в двух случаях:

  • если были приобретены после 31 января 1998 г.;
  • если владелец недвижимости собирается совершить сделку, подлежащую государственной регистрации.

Наличие зарегистрированного права подтверждается Свидетельством установленного Правительством РФ образца.

Обязательной регистрации подлежат и определенные сделки с недвижимостью (купля-продажа и мена жилья, дарение, пожизненное содержание с иждивением, залог и др. сделки в случаях, установленных законом). Такие сделки признаются заключенными не с момента подписания или нотариального удостоверения, а с момента государственной регистрации.

Произведенная регистрация сделки подтверждается штампом на договоре. Регистрация только сделки не означает возникновения права приобретателя (покупателя, одаряемого, плательщика ренты и др.). Собственником он становится с момента государственной регистрации права, что подтверждается Свидетельством о Государственной регистрации.


Источник: http://goragentstvo.ru/kompaniya/articles/o_gosudarstvennoj_registracii_prav_na_nedvizhimost_i_sdelok_s_nedvizhimostyu/


Поделись с друзьями



Рекомендуем посмотреть ещё:



Юридические услуги в Волгограде. Кто виноват в затоплении Поделки из стружек от цветных карандашей

Как правильно заключить договор аренды квартиры Договор Документы для ипотеки в Сбербанке на квартиру в 2017 году О государственной регистрации прав на недвижимость и Шаблоны образцы договоров, соглашений, расписок для Госрегистрация - Прайм риэлти Автолестница пожарная АЛ-30/40 ОАО Пожтехника г. Торжок Бабочки из пластиковых бутылок, поделки из пластиковых бутылок Большой #72 by журнал "Большой" - issuu

ШОКИРУЮЩИЕ НОВОСТИ